Малоквартирные дома в подмосковье. Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу Что такое малоквартирный дом

По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.

Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.

Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.

Многоквартирный и жилой дом – это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.

Основное отличие многоквартирного дома от жилого – это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет – это жилой дом.

Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.

Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.

В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:

Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:

1. Помещения, составляющие жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
2. Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
3. Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.

Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность собственником квартир в таком доме.

Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.

Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.

В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.

В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.

Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.

Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.

Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка.

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.

Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.

Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.

Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.

Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.

Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.

По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:

• детские площадки;
• аварийные и пожарные проезды;
• сушки для белья;
• большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.

Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.

В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.

Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.

С юридической стороны таунхаус – это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.

Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.

Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.

Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании – это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.

Таким образом, многоквартирные сооружения – это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания. Именно такие дома относятся к многоквартирным.

В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества – это долевая собственность владельцев помещения.

Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.

Строительство малоквартирных домов – на пике интереса. Ажиотаж подстёгивается намерением столичных властей застроить новые территории Москвы именно такими домами. Но у покупателей подобных квартир, построенных частниками, очень высок риск нарваться на мошенников. А у соседей – лишиться газа, воды и электричества.

Первые малоквартирные дома появились ещё до кризиса. Их строительство было вызвано проблемами жителей Рублёвки с прислугой. Дело в том, что удорожание земель по рублёвскому направлению привело к вымыванию с этих территорий деревенских и поселковых жителей, когда-то и составлявших костяк горничных, садовников, сантехников, плотников и прочих работников в местных поместьях. Разумеется, можно поселить у себя няню и дворецкого. Но селить ещё и тренера по фитнесу, и педагогов для детей, и врачей… Да что врачи – в окрестных магазинах появились проблемы с персоналом. Ну не среди местных же жителей было искать продавщиц, кассиров и разнорабочих! В общем, жители Рублёвки поняли, что оказались в золотой резервации – цены на землю просто выжгли из округи всех, кто мог бы предоставить им необходимые услуги.

Тогда и пришла кому-то из девелоперов прекрасная идея – построить на Рублёвке дома для тех, кто мог бы работать в местном сервисе. Один из первых таких домов, кстати, был построен на территории пансионата Управделами президента. Были эти дома невелики этажностью – до шести этажей. Во-первых, это позволяло обойтись без сложного инженерного оборудования вроде лифтов или насосов для воды. Во-вторых, сама технология строительства малоэтажных домов дешевле: можно, например, строить дома из пено- и газобетона без дорогостоящего монолитного каркаса. В-третьих, для строительства таких домов не нужны многочисленные разрешения, экспертизы и проч., что удлиняет и удорожает подготовку проекта.

Однако быстро выяснилось, что квартирами в таких домах живо интересуются московские пижоны, которым очень хочется жить на Рублёвке, но денег на это нет. Мгновенно появились проекты комплексов, квартиры в которых по стоимости были сравнимы с жильём в «спальных» районах Москвы. Разразившийся кризис приостановил эти проекты. Однако он же дал новому виду жилья второе дыхание.

Кризис и сопутствующие ему трудности у ипотечных заёмщиков для многих представителей среднего класса практически поставили крест на возможности купить нормальное жильё. Именно нормальное, то есть такое, в котором свободно могут жить супруги с детьми. Это двух-трёхкомнатная квартира. Выяснилось, что максимум, что может себе позволить молодая семья москвичей, – это «однушка» в пригороде, за которую придётся отдавать зарплату одного из супругов на протяжении 15–20 лет.

И тут – сенсация. Практически рядом с Южным Бутовом появились квартиры по цене от 1,8 млн рублей! Это за однокомнатную. А были и двухуровневые трёхкомнатные – за какие-то 3 млн рублей. За такую цену даже в разгар кризиса можно было приобрести разве что «однушку» на юго-востоке Подмосковья. Неудивительно, что квартиры эти разбирались как горячие пирожки.

Правда, довольно быстро выяснялись некоторые смущающие моменты. Во-первых, дома строились на шестисоточном участке в СНТ «Гавриково-1». То есть на сельскохозяйственной земле, не предназначенной для капитального строительства. Во-вторых, хотя эти дома были зарегистрированы, регистрация шла по так называемой дачной амнистии, то есть без точных параметров дома и квартиры. Просто земельный участок со строением. Когда уже первые счастливые покупатели решили справить новоселье, выяснилось, что жить в этих домах невозможно – нет ни достаточного количества электрических мощностей, ни достаточного количества воды. Наконец, возмущались стройкой другие члены СНТ: кому хочется иметь многоэтажку рядом со своими грядками!

По теме

После долгих препирательств регистрация этих домов была признана незаконной, тогдашний губернатор Московской области Борис Громов поручил разобраться в ситуации.

Однако почин оказался заразительным: дома на садовых участках стали расти по стране как грибы. Одинцовский район, Балашиха... такие «подснежники» растут по всему Подмосковью. Их строители учли опыт Гаврикова. Теперь такие дома стараются строить, во-первых, не выше трёх этажей плюс мансарда и подвальный гараж – такие дома считаются индивидуальными и не подпадают под необходимость получения разрешений и стройнадзора. Во-вторых, земли под застройку выбираются уже не в СНТ, где запрещено капитальное строительство, а как минимум «дачка», с правом возведения жилого дома и прописки. В-третьих, застройщики стараются решить вопрос с коммуникациями. Где-то удаётся «договориться» с энергетиками – и выделенные на участок 15–20 Квт делятся на квартиры. Где-то застройщики ставят газгольдер для обеспечения жителей газом. Есть примеры, когда застройщик ставил когенератор, вырабатывающий электричество.

Понятно, что и «обычные» застройщики, и местные власти смотрят на такие дома с плохо скрываемой ненавистью. Первые – из-за конкуренции, а вторые – из-за потери дохода. Легко посчитать, что если разница между квартирой в таком доме и квартирой в соседней «панельке» составляет минимум 200%, то административная рента чиновников, состоящая из различных обременений застройщика (от строительства детского сада до устройства газонов), оплаты всевозможной документации, экспертиз, согласований, надзора и просто взяток, составляет 100% стоимости строительства вместе с прибылью.

Закон здесь невнятен. Так, статья 51 Градостроительного кодекса РФ, пункт 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговорённых законодательством регионов. Кроме того, согласно статье 49 того же кодекса для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трёх этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того, та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий до 1500 метров, правда, речь идёт о нежилых постройках. Мансарда и подвальные помещения в указанные нормы не входят.

Таким образом, закон не может запретить строить на собственной земле, предназначенной для капитального строительства (это либо «дачка», либо, что реже, ИЖС) любое здание высотой не более трёх этажей, не считая мансарды и подвала, с общей площадью до 1500 квадратных метров. Так же как не может запретить продавать этот дом по частям – ЖК РФ признаёт часть дома за один из видов жилья. Единственное ограничение здесь – застройщик не может строить с привлечением денег дольщиков. Но и здесь нашёлся выход: продают такие квартиры, как правило, либо по предварительному договору, либо по договору простого товарищества.

Однако есть нюанс – во всех этих случаях продаётся не квартира, а участок с частью дома на нём. Единственное, обычно указывается, какая именно часть. Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже в соответствии с заключёнными договорами производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит превращение частей дома в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или её часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Сказать, что покупатели таких квартир рискуют – значит не сказать ничего. Но люди идут на риск, потому что иного выхода у них просто нет. За такие деньги ничего другого купить они не смогут.

Впрочем, за последние два года появились и более цивилизованные варианты «теремков в огороде». Как правило, это малоэтажные дома в организованных коттеджных посёлках.

Они соединили в себе идею первоначальных рублёвских малоэтажек с дикими пятиэтажками Гаврикова. В результате получилось то, что сегодня риелторы называют мультиформатным посёлком. Как правило, это организованный посёлок, в котором мирно сосуществуют коттеджи, таунхаусы (как классические, так и дуплексы, триплексы и прочие варианты сблокированных домов), а также малоквартирные дома – стандартно они имеют максимально разрешённые три этажа плюс мансарда, квартиры в которой стоят не дешевле, и гараж в подвале.

При таком расположении покупатели малоквартирных домов уже не рискуют остаться без коммуникаций – поселковые мощности, как правило, рассчитаны на обеспечение их потребностей. Жители квартир при этом выгодны жильцам традиционных коттеджей: они помогают сделать выгодным строительство поселковой социальной инфраструктуры и снижают коммунальные платежи.

Хотя эта выгода на престижных направлениях бывает сомнительная – особенно если решение о строительстве малоквартирных домов застройщик принял уже после продажи участков под коттеджи. «Я уехал из Москвы, чтобы жить в тишине, а теперь возле моего дома Шанхай!» – возмущается покупатель коттеджа в одном из посёлков на Новорижском шоссе. А жители «Шанхая» страдают из-за частых отключений электричества (мощностей всё же на всех не хватает) и отсутствия в округе детских садов. «Зато по цене «однушки» в Москве», – успокаивают они себя. Однако, может, лучше властям задуматься о снижении административной ренты на строительный бизнес?

Проектирование типовых малоквартирных домов в Москве

Для конкурса по проектированию типовой коттедж застройки в Новой Москве наша компания разработала три типа архитектурных решений:
1) индивидуальный жилой дом;
2) блокированная секция из пяти домов;
3) малоквартирный дом.

Проектирование Генерального плана жилого комплекса

Для типового проектирование мы выбрали типовой квартал, который представляет из себя прямоугольник вытянутой формы, размером 100х300м (3Га)

Короткой стороной квартал примыкает к главной продольной улице, шириной 12м. По главной улице движется общественный транспорт. Перпендикулярно от нее отходят второстепенные улицы шириной 6м, соединяемые между собой проездами с односторонним движением шириной 3,5м.

По ходу движения от главной улицы к второстепенным этажность снижается. Сначала идут кварталы малоквартирных домов высотой 3-4 этажа. Вход в подъезд у них находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Дворовая территория представляет собой пешеходную зону, не предназначенную для проезда автомобилей.

Вся коммерческая недвижимость размещается в стилобатной части домов, расположенных вдоль главной улицы. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии)

Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета, высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.

Во дворе расположен многофункциональный навес, который может быть использован как летний театр, площадка для общих собраний или спортивных игр. Также под территорией двора в некоторых кварталах существует возможность размещения подземных паркингов.

Далее расположена полоса зеленых насаждений, шириной 12м, отделяющая дворовую зону малоквартирных домов от участков блокированных домов. Вдоль зеленой полосы осуществляется поперечная пешеходная коммуникация между кварталами, вдоль нее располагаются школы и детские сады.

Далее идут две линии блокированных домов вдоль собственного проезда. Первая линия: 3-х этажные блокированные дома с эксплуатируемыми кровлями. Наличие эксплуатируемых кровель компенсирует малый размер приусадебного участка. Вторая линия таунхаусов высотой в 2 этажа не имеет эксплуатируемой кровли.

Дома блокируются по 5. Между ними расположен пешеходный проход, связывающий их с зеленой зоной и дворовой территорией с детскими площадками и рекреационными объектами. Так же этот проход связывает их с дворовой зоной индивидуальных домов, вокруг которой они расположены. Данная зона изолированна и используется исключительно жителями индивидуальных домов.

Все вышеперечисленное составляет типовой квартал 1-го типа. В типовом квартале 2-го типа исключается часть жилых строений для размещения школы, детского сада и паркинга на 54м/м. Оба типа кварталов являются неотъемлемой частью друг друга и, чередуясь, образуют более крупный градостроительный сегмент.

Проектирование малоквартирного жилого дома

По планировке разработаны 2 типа малоквартирных домов. 1-й тип: дома, расположенные по фронту квартала и выходящие фасадом на главную улицу. Их основная особенность - наличие коммерческих и общественных площадей на 1-м этаже, объединенных визуально в общий стилобат, отделяющий проезжую часть от дворовой территории. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии). Высота первого этажа в данном типе домов - 5 метров.

Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.

Вход в подъезд в домах находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Подъезд оборудован помещением для хранения колясок и велосипедов, зоной консьержа с возможностью постоянного проживания и помещением уборочного инвентаря. Жилой дом оборудован грузовым лифтом. На типовом этаже расположено 6 квартир. На 3-м этаже размещаются двухуровневые квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю. Подвод коммуникаций к квартирам и естественная вентиляция осуществляется по 4-м вертикальным шахтам. Вертикальные шахты для размещения внешних блоков кондиционеров расположены максимально удобно для обслуживания смежных квартир.

Балконы во всех квартирах включены в теплый контур дома и являются полноценными помещениями. Также в большинстве квартир присутствует маленький открытый балкон.

Планировка

Квартиры представлены в разных вариантах площади и обладают широкими возможностями для перепланировок и трансформации. В большинстве квартир предусмотрена просторная кухня, выполняющая функции гостиной, что позволяет освобождать от функции гостиной одну из комнат в пользу дополнительной спальни. При необходимости ее можно разделить на две зоны с помощью мобильной перегородки. Несущие конструкции - пилоны из монолитного железобетона позволяют получить свободную планировку.

Далеко не все жители мегаполиса мечтают о квартире в высотке или огромном жилом комплексе. Напротив, на столичном рынке недвижимости уже несколько лет стабильно растет популярность предложений в невысоких и компактных малоквартирных домах. Где в Москве строится малоэтажная жилплощадь, и для кого она предназначена, - рассказывают эксперты рынка недвижимости.

География малоэтажной застройки в Москве и Подмосковье

Малоэтажное строительство в московском регионе начало активно развиваться в несколько лет назад. Сегодня проекты с домами от 3 до 6 этажей можно встретить повсеместно - и в 2-х и в 90 км от МКАД. Правда большая часть предложений сосредоточена на расстоянии не менее 10 км от кольцевой. Мощным толчком для развития формата стало присоединение к столице обширных территорий Новой Москвы, где девелоперы получили обширное поле для экспериментов.

«Доля малоэтажного строительства в старых границах Москвы составляет менее 1%, что объясняется и дефицитом свободных территорий, и наличием существующей застройки», - комментирует Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и . При этом в области и на присоединенных территориях, по данным эксперта, картина куда более впечатляющая. «Доля малоэтажного жилья в общем объеме недвижимости, возведенной в первом полугодии 2014 г. в Новой Москве, составляет 40%, а доля малоэтажного жилья в Подмосковье на удаленности до 30-40 км от МКАД составляет порядка 33-38 %», - уточняет эксперт.

Малоэтажки Новой Москвы на 70% сосредоточены на территории Троицкого автономного округа. В основном это доступная недвижимость эконом- и комфорт-класса. «Львиная доля малоэтажных комплексов реализуется на удалении 10 и более км от МКАД», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – «В радиусе до 10 км представлен только один проект – (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское».

Что качается Подмосковья, то существенная часть предложений представлена на западе области (Одинцовский и Истринский районы). «Больше всего малоэтажек находится по Калужскому шоссе (примерно между Ватутинками и Коммунаркой) и Киевскому шоссе, на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД», - рассказывает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – «Практически все ЖК похожи инфраструктурой, застройщики стараются создать свой маленький городок вокруг домов, чтобы как можно меньше людям нужно было выезжать куда-то».

Малоэтажки и многоквартирные дома – порядок цен

«Как таковой разницы в цене между «малоэтажкой» и высотным жильем нет, все зависит от сравнения конкретных характеристик», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – «А вот принципиальные различия, которые зачастую являются преимуществами, есть: короткие сроки строительства малоэтажных проектов, меньшая плотность застройки, меньшее число жителей. В совокупности это создает более комфортную и дружественную жилую среду».

По сравнению с таунхаусами малоэтажки заметно выигрывают в цене, кроме того, такие жилые комплексы гораздо чаще бывают обеспечены собственной инфраструктурой. При этом в мультиформатных поселках в распоряжении покупателя есть достаточно большая территория, которую жители могут использовать для отдыха и парковочных мест.

«Исследования клиентского спроса показали, что основными преимуществами квартиры перед коттеджами и таунхаусами являются доступная (от 900 000 рублей) и низкие эксплуатационные расходы, - рассказывает Виталий Мишуков, управляющий партнер Insight Consulting&Development.; По словам специалиста, многие покупатели рассматривают подобную недвижимость как комфортную альтернативу даче. Прежде всего это касается квартир и апартаментов в рекреационно-жилых комплексах на значительном удалении от кольцевой. Некоторые покупатели инвестируют в такие объекты с расчетом на будущий заработок от сезонной аренды.

Однако при всех плюсах малоквартирных домов, покупателям не стоит упускать из виду и возможные сложности. Главный подводный камень при покупке недвижимости в мультиформатном коттеджном поселке – статус земельного участка, на котором планируется малоэтажная застройка. Если он не соответствует виду разрешенного использования, процедура узаконивания может растянуться на длительный срок и обойтись покупателю в копеечку из-за за высоких государственных тарифов.

Для кого строят малоэтажное жильё

Очевидно, что малоэтажное жильё популярно у жителей столичного региона и формат будет активно развиваться в ближайшие годы. На данный момент покупатели практически одинаково интересуются квартирами в домах на 3-6 этажей и стандартных высотных комплексах – спрос на такие объекты сопоставим. Кроме того, подмосковные власти приняли решение отдать предпочтение «малоэтажке» на законодательном уровне - новые градостроительные нормы предусматривают снижение этажности новой застройки.

При этом большинство специалистов рынка недвижимости подчеркивает, что полностью застраивать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Велика вероятность, что в будущем девелоперы сделают ставку на мультиформатные проекты, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. «Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы, - отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. - «В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного».

В целом, чем дальше от МКАД, тем ниже застройка и шире география малоэтажного жилья. Портрет покупателя подобных проектов также зависит от расстояния до кольцевой. «Например, при удаленности до 15 км такие варианты рассматривают молодые семьи или одинокие люди, которые работают в столице, но при этом либо не могут позволить себе приобрести жилье в Москве, либо просто хотят некоторой свободы от «каменных джунглей», - поясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин». Более далекие предложения, по словам эксперта, рассчитаны на пожилых покупателей или супружеские пары, где жена занимается воспитанием детей и не должна ежедневно ездить в Москву на работу.

Специалисты рекомендуют москвичам покупать квартиры в малоэтажных домах для жизни, а не для инвестирования. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов Департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой Группы «Апхилл», на рынке аренды спрос на такие объекты не очень велик. А по темпам роста стоимости квадратного метра «малоэтажки» проигрывают жилью в привычных многоквартирных домах. Впрочем, это не мешает малоэтажному строительству ускоренными темпами завоевывать рынок как в Новой Москве, так и Подмосковье: оно интересно и покупателям, и девелоперам.

По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.

В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:

• помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
• площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
• площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.

Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.

Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.

Квартира

На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое
помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.

Коммуникации инженерные

С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.

Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.

Собственность долевая

Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.

К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.

Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.